전세사기 피해 막으려면? 전전세와 전대차의 모든 것

전전세와 전대차는 다가구 주택 임대에서 자주 발생하는 구조이지만, 그 안에는 세입자의 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있는 다양한 법적 문제와 허점이 숨어 있습니다. 특히 ‘집주인의 동의 없는 전대차’나 ‘허위 보증 설정’은 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 큽니다. 2025년 현재, 전세 사기 예방을 위한 제도 개선이 이뤄지고 있는 가운데, 세입자들은 계약 시 반드시 주의사항을 숙지하고 계약서 조항을 확인해야 합니다. 전전세와 전대차 구조를 명확히 이해하고 사전에 확인해야 할 체크포인트를 정리하여, 실제 피해를 예방할 수 있도록 안내합니다.

전전세와 전대차 차이 총정리: 2025년 실전 가이드

2025년 기준으로 부동산 시장은 여전히 전세 수요가 높고, 이에 따라 다양한 형태의 임대차 구조가 등장하고 있습니다. 그중 가장 주의해야 할 구조 중 하나가 바로 전전세와 전대차입니다. 이름도 비슷하고 개념도 유사해 보이지만, 법적 권리 관계나 보증금 반환 책임 측면에서 큰 차이가 존재합니다. 특히 허술한 계약서 작성이나 집주인의 동의 없는 재임대 행위는 전세사기 또는 민사소송으로까지 이어질 수 있어 반드시 주의가 필요합니다.

이번 글에서는 전전세와 전대차의 개념부터 실무에서 발생하는 문제, 2025년 현재 기준으로 꼭 알아야 할 계약 시 주의사항까지 정리해보겠습니다.

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1. 전전세란 무엇인가?

전전세는 임차인이 기존의 임대차 계약으로 얻은 주택을 다시 전세로 세를 놓는 구조를 의미합니다. 즉, A가 집주인(임대인)에게 전세를 들어간 뒤, 다시 B에게 전세로 넘기는 형태입니다.

• A: 기존 임차인 → 전대인(전세권자)
• B: 새로운 입주자 → 재임차인(전차인)
• 집주인(원소유자): 최초 임대인

이 구조에서 발생하는 주요 문제는 다음과 같습니다.

• 보증금 반환 책임이 집주인이 아닌 중간 임차인(A) 에게 있다는 점
• 원 임대인(집주인)의 사전 동의 없이 전전세를 진행할 경우 법적 효력 무효 가능성
• 임대차 보호법상 보호대상이 원 임대차 계약 당사자 간으로 제한된다는 점

📌 중요: 전전세는 보증금 액수가 커질수록 위험성이 커지며, 중간 임차인이 보증금을 반환할 능력이 없을 경우 전차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

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2. 전대차란 무엇인가?

전대차는 기존 임차인이 집을 다시 월세나 반전세 등 임대 형태로 세놓는 계약을 의미합니다. 월세가 수반되며, 특히 대학생이나 사회초년생들이 하우스메이트를 구성하거나, 여유 있는 방을 세놓는 경우가 많습니다.

• 임차인: 전대인 (기존 세입자)
• 입주자: 전차인 (하우스메이트 등)
• 원소유자: 계약 당사자가 아님

여기서 가장 중요한 포인트는, 전대차를 하기 위해서는 집주인의 명시적인 동의가 필요하다는 점입니다.
집주인의 동의 없는 전대차는 무단 점유로 간주될 수 있으며, 계약 해지가 가능합니다.

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3. 집주인의 동의가 필요한가?

▶ 전전세는 구조상 법적 효력이 있으려면 반드시 집주인의 동의가 있어야 하며, 없을 경우 전차인의 권리가 매우 취약해집니다.
▶ 전대차는 원칙적으로 임대차 계약서상 ‘전대금지 조항’이 포함되어 있기에, 반드시 집주인의 서면 동의를 받아야 합니다.

📌 특히, 전세권설정등기가 없는 경우에는 재임대가 불법으로 간주될 수 있으므로 더욱 주의가 필요합니다.

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4. 2025년 기준, 주요 판례와 법률 해석

최근 법원 판례 및 국토교통부 유권해석에서는 다음과 같은 방향으로 해석하고 있습니다.

• 임대인의 동의 없는 전전세 계약은 무효로 보고, 그에 따른 보증금 반환 청구는 기각되는 사례가 증가하고 있음
• 임차인이 보증금을 담보로 타인에게 전세를 놓을 경우, 집주인이 인정하지 않으면 불법행위로 간주 가능
• 하우스메이트, 셰어하우스 등 공동 거주 구조도 명확한 계약서 작성 없이는 전대차로 간주되어 문제가 될 수 있음

💡 국토부는 2025년부터 보증금 피해 예방을 위한 표준계약서 활용을 적극 권장하고 있으며, 계약 전 등기부 등본 및 임대차 정보 등록 여부 확인을 반드시 요구하고 있습니다.

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5. 계약서 작성 시 주의할 점

책 내용과 현행 부동산 실무를 참고해, 다음과 같은 사항은 반드시 체크해야 합니다.

📌 전세 계약서에 반드시 들어가야 할 조항

• 임차인의 재임대 권한 여부 명시
• 전대차나 전전세 계약이 허용되는 범위와 조건
• 보증금 반환 책임 주체 명확히 하기
• 기존 임대인과의 관계(위임장 또는 동의서 등)

📌 하우스메이트 계약서 예시 참고

• 실거주 공간의 범위 (방별 임대, 공동공간 사용 등)
• 전기, 수도 등 공과금 분담 방식
• 보증금, 월세 납입일 및 연체 시 조치
• 계약 기간 및 계약 해지 조건

✅ 2025년 기준 표준계약서에는 임대인 동의란, 보증금 보호 조항, 분쟁 시 해결 방식까지 포함되어 있어 이를 참고하는 것이 좋습니다.

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6. 전전세 사기 예방법

최근 증가하는 전세사기 유형 중 하나가 바로 전전세를 가장한 보증금 편취형 사기입니다. 아래 항목을 확인하면 피해를 예방할 수 있습니다.

• 등기부등본에 전세권 설정 여부 확인
• 임대인이 아닌 제3자가 전세계약을 제안할 경우 의심
• 보증금이 현저히 시세보다 낮거나 높은 경우 주의
• 2~3개월 이내 전입 의무 및 계약서 원본 확인

📌 국토부 전세사기 예방 시스템을 통해 계약 전에 위험 가능성을 점검할 수 있으며, 임차인 보증금 보험 가입도 적극 권장됩니다.

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7. 실전에서 많이 발생하는 사례별 주의사항

사례	문제점	예방 방법
하우스메이트와 공동 거주	공동 책임 불명확, 공과금 분쟁	계약서에 각자 의무 명시
셰어하우스 입주	전세인지 월세인지 모호함	관리 주체 확인, 등기부 열람
보증금 없는 월세	계약 해지 시 분쟁 다수	기간 명시 및 이사 시 정산 방식 확인
전세 재임대	원 임대인 동의 없음	서면 동의서 첨부 필수

 

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8. 결론: 전전세와 전대차, 알면 안전하게 살 수 있다

전전세와 전대차는 임대차 시장의 수요와 공급의 미스매치 속에서 자연스럽게 생겨난 구조이지만, 권리 구조를 잘 모를 경우 보증금 피해 등 심각한 결과를 초래할 수 있습니다.

2025년 기준으로 정부는 전세사기 예방을 위한 강력한 모니터링 체계를 운영 중이며, 세입자 역시 계약 전 반드시 다음을 확인해야 합니다.

• 계약 상대방의 신분과 권리 확인
• 집주인의 전대차 동의 여부
• 계약서에 명시된 조항
• 보증금 반환 책임자 명확화

📌 무엇보다 “싸고 좋아 보이는 집일수록 의심하라”는 말처럼, 계약 전 충분한 조사와 상담이 이루어져야 전세 생활의 안전성을 확보할 수 있습니다.

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9. 전대차·전전세 계약 시 필수 체크리스트 ✅

💡 계약 전 확인할 사항

항목	확인 내용
등기부등본 확인	계약 상대가 실제 소유자인지 확인 (전세권 설정 여부 포함)
임대인의 동의 유무	전대차 혹은 전전세 계약 시 반드시 서면 동의 필요
보증금 반환 책임자	중간 임차인인지 원소유자인지 계약서에 명시
공과금 정산 방식	월세, 관리비, 전기·수도요금 등 부담 주체 분리 명시
계약 기간 및 해지 조건	중도 해지, 퇴거 시 보증금 반환 시점 명확화
입주 전 실거주 여부	기존 입주자 또는 전차인이 실제 거주 중인지 확인

 

👉 위 항목은 계약 전 반드시 작성자 본인이 직접 체크하고, 가능하다면 공인중개사 또는 법률 전문가와 함께 검토하는 것이 안전합니다.

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10. 2025년 최신 표준 계약서 핵심 항목 분석

국토교통부와 한국감정원에서는 임대차 계약 시 아래와 같은 표준계약서 항목을 중심으로 계약을 작성할 것을 권장하고 있습니다.

🔹 주요 항목 정리

1. 임대인 및 임차인 정보
   → 주민등록번호, 연락처, 주소까지 명확하게 작성
2. 임대 목적물의 표시
   → 주택의 등기상 주소, 전용면적, 공용면적 등
3. 보증금 및 월세 명시
   → 총 보증금, 월세, 납입일, 계좌번호 구체적으로 명시
4. 전대차 허용 여부
   → “임대인의 동의 없이 전대차를 금지한다” 명시 필수
5. 하자 처리 및 수선 책임
   → 수리 책임 주체를 분명하게 구분 (예: 수도, 가스, 가전 등)
6. 계약 종료 및 원상복구 조건
   → 벽지, 바닥 등 원상복구 항목 및 책임자 명시
7. 분쟁 시 처리 방식
   → 관할 법원 지정, 중재 조항, 보증보험 적용 여부

📌 2025년부터는 온라인 ‘임대차 계약 신고제’ 의무화로 인해 임대차 계약 신고 시 표준계약서 제출을 요구하는 곳도 있으니 반드시 참고하세요.

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11. 전세보증보험 가입 요령 (SGI 서울보증, HUG 기준)

전전세 또는 전대차 계약을 하더라도, 세입자가 자신의 보증금을 보호할 수 있는 가장 확실한 방법은 바로 전세보증금 반환보증 가입입니다.

💡 SGI 보증보험 vs HUG 보증보험 비교

항목	SGI 서울보증	HUG (주택도시보증공사)
가입 대상	전체 임차인 (단독, 다가구, 오피스텔 가능)	보증금 7억 이하, 임대차 신고 완료 주택
보증 한도	최대 10억 원	수도권 7억, 지방 5억
보험료율	0.128~0.154% 수준	0.05~0.20% 수준
청구 기간	계약 종료 후 1개월부터 3년 이내	동일
필요 서류	임대차 계약서, 전입신고, 확정일자	동일

 

📌 특히 SGI는 임대인의 동의가 없어도 가입 가능하다는 장점이 있어, 전대차·전전세 상황에서 유용합니다.

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12. 정부 지원 및 법률 상담 제도 (2025년 기준)

정부는 임차인 권리 보호 강화를 위해 여러 제도를 시행하고 있습니다. 전전세와 전대차처럼 권리 구조가 복잡한 계약일수록, 공공기관의 지원을 적극적으로 활용해야 합니다.

📞 꼭 알아야 할 상담 기관

기관	주요 내용	연락처
LH 전세피해 지원센터	보증금 피해 구제, 긴급 임대주택 지원	1600-1004
국토교통부 부동산거래질서센터	불법 중개, 허위 매물 등 신고	1588-0149
대한법률구조공단	무료 법률상담, 임대차 분쟁 소송 지원	132
전세사기 피해자 지원단	긴급 이주, 보증금 일부 보상	지자체별 운영

 

또한, 서울시·부산시 등 주요 광역지자체는 ‘전세피해 긴급지원 주택’을 공급 중이며, 보증금 보장 범위 내에서 임시 거처를 지원합니다.

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13. 현실적 상황: 하우스메이트와 셰어하우스는 어떻게?

전전세 또는 전대차와 비슷하게 오해받는 구조 중 대표적인 것이 하우스메이트와 셰어하우스입니다.
이 구조들도 계약서를 명확히 하지 않으면 나중에 퇴실 시 분쟁이 생길 수 있으므로, 아래 사항을 반드시 유념하세요.

• 하우스메이트: 보통 한 명이 전세 또는 월세로 계약한 뒤, 나머지 사람들과 공동 거주
  👉 각자 분리된 계약서 또는 입주확인서 작성 필요
• 셰어하우스: 주거공유 플랫폼이나 기업에서 운영
  👉 반드시 사업자 등록증 확인, 임대인과 직접 계약 여부 확인

📌 특히 2025년 이후, 셰어하우스도 ‘임대차 신고 의무’ 대상이 되므로 세입자도 자신의 권리를 법적으로 주장할 수 있습니다.

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✅ 결론: 전전세·전대차는 '모르면 손해', '알면 방패'

2025년 부동산 시장에서 **전전세 전대차 문제는 여전히 ‘사각지대’**입니다.
전세 사기의 30% 이상이 ‘중간 임차인’을 통해 발생하고 있으며, 피해자는 보통 법적 보호를 받을 수 없다는 것이 현실입니다.

그러므로, 이런 구조로 계약을 맺게 될 경우 반드시 다음을 확인해야 합니다.

• 임대인의 서면 동의 여부
• 계약 상대의 실질적 권리자 여부 (등기부 열람 필수)
• 보증보험 가입 가능 여부 및 보험 청구 조건
• 계약서 내 권리·책임 구분 및 해지 조건 명시 여부

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📌 마지막으로, 전세 계약은 집을 사는 것만큼 중요한 행위입니다.
몇 백만 원 아끼려다 몇 천만 원을 날릴 수 있는 구조인 만큼,
꼼꼼한 계약 검토 + 전문가 상담 + 정부 지원제도 활용이 여러분의 보증금을 지키는 핵심 무기입니다.