초보자는 꼭 알아야 할 '등기부등본 주의사항' 7가지

초보자는 꼭 알아야 할 '등기부등본 주의사항' 7가지

모르면 손해! 등기부 등본 속 숨은 위험 신호를 파헤치다

부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 떼봤는데,
내용이 전혀 눈에 들어오지 않는다면?
당신은 지금 수백만 원, 많게는 수억 원 손해를 볼 수도 있습니다.

특히 부동산 초보자일수록 반드시 조심해야 할 등기사항들이 존재합니다.
겉보기에는 ‘문제 없어 보이는 집’이라도
등기 내역을 살펴보면 위험한 이력이 숨겨져 있는 경우가 많죠.

이번 글에서는
📌 등기부등본에 나오는 ‘골치 아픈 항목들’ 중
초보자들이 특히 피해야 할 7가지 등기사항을 소개합니다.

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1. 소유권이전청구권 가등기

부동산을 샀는데 내 이름으로 등기가 안 된다?

👉 이런 상황을 유발할 수 있는 것이 바로 소유권이전청구권 가등기입니다.
가등기란 말 그대로 "소유권을 이전할 권리만을 예약해두는 등기"입니다.
실제로 소유자가 바뀐 건 아니며, 잠재적 소유자 후보가 있다는 뜻이죠.

🔍 문제는 이 가등기가 설정된 상태에서 다른 사람이 해당 부동산을 사게 될 경우
가등기권자의 주장이 먼저 인정될 수 있다는 점입니다.
→ 이런 경우 매매가 무효 처리될 수도 있습니다.

📌 초보자 팁:
등기부에 ‘소유권이전청구권 가등기’가 있으면
해당 부동산은 절대 매입하지 마세요!

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2. 담보 가등기

겉보기에는 등기 깨끗 → 하지만 몰래 잡힌 담보?!

담보 가등기는 금전 채권을 확보하기 위한 목적으로
등기부에 기재된 가짜 소유권 예약입니다.
법률상으로는 소유권이전 목적이 아니기 때문에,
겉으로 보기에는 일반 가등기처럼 보이지만,
실제로는 경매 시 담보권자에게 우선순위가 부여되는 위험 요소입니다.

🔑 등기부를 볼 때, 채권자 이름, 금액, 가등기 목적을 반드시 확인하세요.

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3. 소유권이전금지 가처분

"이 부동산, 지금은 다른 사람에게 못 팔아요."

이 등기는 법원의 판결이나 가처분 신청에 따라
소유권 이전을 잠시 금지해 둔 상태입니다.
매매 계약을 해도 법적으로 효력이 인정되지 않거나, 무효 처리될 수 있습니다.

🛑 예를 들어 A가 B에게 돈을 빌려주고 소송 중인 경우,
B의 부동산에 소유권이전금지 가처분이 걸려 있으면
C가 사더라도 결국 B가 승소하면 계약이 무효 처리됩니다.

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4. 환매특약 등기

“언제든 다시 가져갈 수 있어요!”

환매 등기는 특정 기한 내 원래 주인이 다시 부동산을 사들일 수 있는 조건부 계약입니다.
이 경우 실소유권이 내가 아닌 기존 소유자에게 남아있을 가능성이 있어
기한이 지나지 않은 상태에서는 매매 효력이 완전하지 않거나 불완전할 수 있습니다.

📅 참고로 부동산 환매 등기의 유효 기간은 보통 5년 이내입니다.

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5. 가압류

“법원에서 이 부동산 잠시 못 팔게 묶어놨어요.”

가압류는 금전채권을 확보하기 위한 사전적 조치로,
채무자가 돈을 갚지 않고 도망칠 것을 우려해
법원이 채무자의 재산을 일시적으로 동결하는 방식입니다.

📌 등기부에서 가압류가 있다면 →
소유자에 대한 소송이 있거나, 채무 문제가 있다는 뜻!
이런 물건은 절대 초보자가 건드려선 안 됩니다.

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6. 압류

"이미 세금 체납 등으로 정부가 압류했습니다."

압류는 국세 체납, 세금 미납, 채권자의 강제집행 등으로 인해
국가 또는 금융기관이 해당 부동산을 법적으로 압류해 둔 상태입니다.

🧾 이 경우 등기상 소유자가 마음대로 거래할 수 없으며,
경매로 넘어갈 가능성이 높고
실제 계약해도 소유권 이전이 어렵습니다.

💬 특히 국세청, 국민건강보험공단, 법원 명의 압류는
매수자에게 직접적인 손해로 이어질 수 있습니다.

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7. 법정지상권

“땅은 A 것이고, 건물은 B 것이라네요?”

등기부에 ‘법정지상권’이 존재하면
토지와 건물의 소유주가 서로 다른 경우입니다.

📌 대표적인 사례:
건물만 경매로 낙찰받았는데,
토지주는 별도로 사용료를 요구하거나,
토지를 매각해 건물 철거를 유도할 수도 있음

이럴 경우에는 건물을 사용할 수는 있어도
토지 임대차 문제로 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 큽니다.

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✅ 마무리 요약: 이런 등기사항이 있다면, 피하세요!

등기유형위험도요약설명

소유권이전청구권 가등기	★★★★★	선순위 소유권 주장 가능성
담보 가등기	★★★★☆	경매 시 담보권자 우선권
소유권이전금지 가처분	★★★★☆	법원 소송 개입 가능성
환매 등기	★★★☆☆	조건부 소유권, 기간 주의
가압류	★★★★★	소송/채무자 재산 동결
압류	★★★★★	세금체납 등 강제집행 상태
법정지상권	★★★★☆	토지·건물 소유자 다름

 

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📌 초보자를 위한 팁

• 등기부등본 열람은 필수입니다.
• 특이한 등기사항이 보이면 전문가 상담 필수
• 모르는 등기어는 절대 무시하지 말고 내용 확인
• 가등기/가처분/압류 등은 거래 지양!

부동산 거래는 꼼꼼함이 생명입니다.
단 한 줄의 등기 내역이 당신의 돈을 좌우할 수 있습니다.
이제는 등기부를 똑똑하게 읽고, 현명한 거래를 시작하세요.