부동산 과장광고, 이렇게 피하세요! 실속 체크리스트 7가지

부동산 시장이 불안정해질수록 허위매물이나 과장광고는 더욱 기승을 부립니다. 2025년에도 여전히 ‘기획부동산’, ‘미끼매물’, ‘입지 프리미엄’ 같은 말장난에 속아 잘못된 투자를 하는 경우가 빈번합니다. 내 집 마련을 위한 중요한 순간에 실수하지 않기 위해선 ‘부동산 과장광고 체크리스트’를 숙지하는 것이 필수입니다. 등기부등본 확인부터 실거래가 조회, 중개사 등록 여부까지 여러 항목을 사전에 점검해야 하며, 광고에 사용된 단어가 사실인지 꼼꼼히 검토해야 합니다. 이번 글에서는 과장광고를 피하고 안전한 거래를 위해 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 종합적으로 안내합니다.

 

부동산 과장광고에 속지 않을 체크리스트

 

부동산 광고를 보면 정말 마음이 혹합니다. “역세권 도보 1분!”, “시세보다 30% 저렴한 급매!”, “미래가치 확정된 투자처!”
하지만 그 문장들, 과연 믿을 수 있을까요?

2025년 현재에도 여전히 많은 소비자가 부동산 과장광고에 속아 금전적 피해를 입고 있습니다.

특히 SNS 광고, 문자 메시지, 유튜브 영상 등을 통해 기획부동산이 유입되는 경우가 많고, 실제 존재하지 않거나 허위 사실을 기반으로 한 부동산 허위매물이 빈번히 발견됩니다.
이런 상황에서 피해를 막기 위해 가장 필요한 것은 ‘광고를 판단하는 눈’입니다.

 

이번 글에서는 부동산 사기를 막고 내 소중한 재산을 안전하게 지키기 위한 과장광고 피하는 체크리스트를 상세하게 정리했습니다.
모든 부동산 계약 전, 이 글을 읽고 한 번 더 점검해보시기 바랍니다.

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1. 부동산 과장광고의 위험성

1-1. 왜 과장광고가 문제인가?

국토교통부 자료에 따르면 최근 1년간 부동산 허위광고로 인한 피해 신고 건수는 약 1만 3천여 건에 달합니다.
가장 많은 유형은 ‘존재하지 않는 매물’ 또는 ‘가격이 과장된 매물’이었고,
이어 ‘역세권’, ‘학세권’ 등 입지를 강조하면서 실제보다 부풀린 표현을 사용하는 경우도 많았습니다.

대부분은 계약 직전까지 해당 매물이 있다는 말을 믿고 방문하거나 계약금을 송금했다가 뒤늦게 사기임을 알아차리는 경우입니다.
그러나 계약금이라도 건넨 순간, 법적으로 대응이 복잡해지기 때문에
사전 점검이 무엇보다 중요합니다.

1-2. 2025년 최근 피해 사례

예를 들어, 2025년 6월 서울 송파구에서 발생한 사례에서는 “위례역 도보 5분”이라는 광고 문구로 유입된 세입자가 계약 후 직접 거리를 재봤더니 1.6km 거리였던 것으로 드러났습니다.
또한 부동산 중개업체가 등기부등본에 명시된 담보권을 숨기고 전세 계약을 체결한 사례도 확인되었습니다.
이러한 피해는 고스란히 세입자에게 돌아오며, 보증금 미반환 및 강제 퇴거로 이어질 수 있습니다.

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2. 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트

2-1. 등기부등본으로 소유권과 근저당 확인

가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 조회입니다.
해당 매물의 주소지를 이용해 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급받을 수 있으며,
소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류 등 권리관계가 얽혀 있는지 반드시 확인하세요.
소유자와 계약 상대가 다를 경우 사문서 위조 등 사기일 가능성이 큽니다.

2-2. 실거래가와 시세 비교

국토교통부 실거래가 공개 시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 네이버 부동산을 통해
인근 유사 매물의 실거래가를 비교하세요.
‘시세보다 저렴한 급매’라고 광고하면서 실제로는 시세보다 높은 가격을 부르는 경우도 많습니다.

2-3. 허위매물 키워드 주의 사항

• “역세권 도보 1분” → 실제로는 버스+도보 포함된 경우 많음
• “전세자금 대출 100% 가능” → 조건에 따라 불가능할 수도 있음
• “안심 전세 보장” → 전세보증보험 가입 여부 반드시 확인 필요

광고 문구는 언제든 바꿀 수 있지만, 실제 서류는 그렇지 않습니다.
표현을 믿지 말고 문서를 확인하세요.

2-4. 중개사 등록 여부 확인하기

중개사 사무소가 합법적인 등록업체인지 확인하려면
공인중개사협회 또는 국토부 중개사무소 등록 조회 사이트를 통해 확인하세요.
등록번호, 대표자명, 사무소 위치 등 모두 일치해야 합니다.
무등록 중개업소는 모든 법적 보호에서 제외됩니다.

2-5. 광고 표현에 속지 않는 방법

• “미래가치 확정” → 미래는 확정할 수 없습니다
• “투자자 몰림 지역” → 실제 투자자 존재 여부 불분명
• “단지 내 초품아(초등학교 품은 아파트)” → 실제 학교와 거리 확인

이 외에도 부동산 광고에 사용된 사진이 과도하게 보정되었거나,
위치나 구조를 일부러 왜곡한 지도 등이 포함되었다면 반드시 의심해야 합니다.

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3. 실제 피해 사례와 법적 대응

3-1. 국토부가 제공하는 공식 체크리스트

국토부에서는 부동산 광고 시 필수로 기재해야 할 항목을 2025년 1월부터 강화했습니다.
광고에는 다음 사항이 누락되면 안 됩니다:

• 소재지 및 정확한 위치
• 공급면적과 전용면적
• 매매/전세/월세 조건
• 중개사 사무소 등록번호

이를 누락하고 광고한 경우 최대 500만 원의 과태료가 부과되며,
계약 당사자가 원하면 민사소송도 가능합니다.

3-2. 부동산 허위광고에 대한 법적 처벌

「표시광고의 공정화에 관한 법률」 및 「공인중개사법」에 따라
의도적인 허위정보 유포 또는 계약유도 목적의 과장광고는 형사 처벌 대상입니다.
특히 계약금 수령 후 연락두절, 서류조작 등의 범죄행위는
사기죄로 형사고발이 가능하며, 피해금액에 따라 징역형까지 가능합니다.

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4. 부동산 과장광고 피하는 법 요약

• 모든 부동산 광고는 서류와 비교해 검증하세요
• 광고 문구는 의심하고, 공식 기록은 반드시 조회
• 중개사는 공인 중개사 등록 여부 필수 확인
• 계약 전 국토부 실거래가, 등기부등본, 건축물대장 확인 필수
• '투자자 몰림' 등의 표현은 의심하고 직접 발품 파는 것이 답입니다

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5. 결론: 내 집 마련, 정보가 곧 방패다

내 집 마련은 인생의 가장 큰 소비입니다.
몇천만 원, 혹은 수억 원을 들이는 중요한 선택인 만큼, 광고 한 줄로 판단해서는 안 됩니다.

눈에 보이는 것보다 중요한 건 보이지 않는 정보입니다.
당신의 부동산 거래가 실패로 끝나지 않기 위해,
오늘 알려드린 **‘부동산 과장광고 체크리스트’**를 꼭 기억해 두세요.

 

 

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✅ 부동산 과장광고에 속지 않기 위한 핵심 체크리스트

1. 기초 정보 확인

• 등기부등본 확인 완료 (소유자 일치 여부, 근저당/가압류 등 확인)
• 국토교통부 실거래가 조회 완료 (시세 대비 가격 이상 유무 확인)
• 건축물대장 확인 (용도, 면적, 구조 등 사실 여부 확인)

2. 광고 표현 검증

• “역세권 도보 1분” → 실제 거리 직접 확인
• “전세자금대출 100% 가능” → 금융사 조건 확인
• “투자자 몰림”, “미래가치 확정” → 실제 근거 존재 여부 확인
• 과도하게 보정된 사진/지도로 과장된 외관 없는지 확인

3. 중개업소 검증

• 공인중개사 등록번호 확인 (국토부 또는 공인중개사협회 조회)
• 계약 상대가 실소유주 또는 적법 위임자인지 확인

4. 법적 문서 검토

• 계약서 상 주소 및 조건 정확히 기입되었는지 확인
• 보증금/중도금 등 입금 내역 영수증 또는 증거 확보
• 전세보증보험 또는 계약금 반환 조건 명확화

5. 기타 확인 사항

• 광고 내용과 실제 조건 일치 여부 재점검
• 실내 사진/구조는 방문 후 직접 확인
• 가격이 터무니없이 저렴한 경우 → 사기 가능성 검토

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✅ 이 체크리스트는 광고를 본 순간부터 계약 전까지의 전 과정에서 반드시 확인해야 할 사항들입니다.
부동산 계약 전 이 체크리스트를 하나하나 점검하며 신중하게 접근하시길 바랍니다.