보증금 지키는 전월세 계약서 작성법｜임차인을 위한 조항 5가지

 

전월세 계약서, 임차인에게 유리하게 쓰는 법

2025년 최신 임대차계약서 완전 가이드

"계약서는 다 같지 않습니다."

전월세 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라,
임차인의 권리는 철저히 보호될 수도, 쉽게 무시될 수도 있습니다.

2025년 현재, 전세사기·보증금 미반환 등의 사고가 급증함에 따라,
국토부와 지자체는 표준임대차계약서를 권장하고 있으며,
임차인이 반드시 유리한 조건으로 계약서를 작성해야 하는 이유가 더욱 분명해졌습니다.

오늘은 이 계약서를 통해 보증금을 지키는 조항은 무엇인지,
절대 빠뜨리면 안 되는 문구는 무엇인지,
그리고 계약서 작성 시 유의사항까지 낱낱이 정리해드립니다.

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✅ 1. 반드시 ‘표준임대차계약서’를 사용하세요

국토교통부에서 제공하는 주택임대차 표준계약서는
임대인과 임차인의 권리·의무를 명확하게 규정한 공식 양식입니다.

📌 2025년 기준, 표준계약서에는 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 보증금 반환, 수선비 분담, 계약해지 사유 등 분쟁 방지 조항 포함
• 임대인의 의무(수리, 명도 등)를 명시적으로 규정
• 보증사고 예방과 확정일자 등록 요건에 최적화

🔎 [국토부 주택임대차표준계약서 다운로드]
→ 정부24, LH, 마이홈포털, HUG, 지자체 홈페이지 등에서 가능

※ 부동산 중개업소에서 자체 양식을 제시할 경우,
반드시 표준계약서와 비교 후 불리한 조항이 있는지 확인하세요.

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✅ 2. 계약서에 꼭 추가해야 할 임차인 보호 조항

표준계약서를 쓰더라도, 추가 특약사항란에 아래 조항을 삽입하는 것이 핵심입니다.

🛠 ① 수선의무 조항 (임대인 책임 명시)

“주택의 주요 시설(보일러, 수도, 전기, 난방 등)의 수리는 임대인의 책임으로 한다.”

→ 수선비 분쟁을 방지하고, 고장 발생 시 임차인이 부담하지 않도록 방어막을 마련합니다.

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🧾 ② 확정일자 및 전입신고 조항

“임차인은 계약 체결 후 즉시 확정일자 및 전입신고를 하며, 이에 따른 법적 권리를 행사한다.”

→ 보증금 보호를 위해 반드시 기재되어야 하는 핵심 조항입니다.

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💥 ③ 중도 해지 조항 (임차인에게 유리한)

“계약기간 중 불가피한 사정이 있을 경우, 1개월 전 통보 시 임대인은 계약 해지를 인정한다.”

→ 직장 이동, 질병, 주거 불가피 사유 등을 포함해
임차인의 자율성과 퇴거 시 책임을 줄여주는 중요한 문구입니다.

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🏚 ④ 명도 책임 조항

“계약 종료 후 주택 반환 시 임대인이 명도 책임을 진다.”

→ 명도 과정에서 임차인이 쫓겨나거나 부당한 비용을 부담하지 않도록 명시합니다.

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✅ 3. 계약서에 넣으면 안 되는 위험 조항

다음 조항은 임차인에게 불리한 내용으로, 계약서에서 삭제하거나 수정해야 합니다.

❌ “보증금은 계약 종료 30일 이후 반환한다.”
→ 법적으로 부당합니다. 계약종료와 동시에 보증금 반환이 원칙입니다.

❌ “임차인은 수리비 전액 부담”
→ 수선 범위를 명확히 해야 하며, 구조적 고장에 대해서는 임대인 책임이 원칙입니다.

❌ “임대인은 임대차 종료 후 1개월간 주택 반환을 유예할 수 있다”
→ 무단 점유를 허용하는 내용으로, 삭제해야 합니다.

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✅ 4. 임차인에게 유리한 계약 순서 5단계

전월세 계약을 체결할 때는 다음과 같은 임차인 중심의 5단계 절차를 따르세요.

① 등기부등본 확인
→ 소유자 명의, 근저당, 가압류 확인

② 표준계약서 활용
→ 중개사와 조율하여 임차인 유리한 조항 삽입

③ 특약사항 명기
→ 수선 책임, 중도해지, 보증금 반환일 등

④ 전입신고 + 확정일자 즉시 등록
→ 보증금 최우선변제권 확보

⑤ 보증보험 가입 (선택)
→ SGI·HUG 반환보증으로 안전성 극대화

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✅ 5. 실제 작성 예시 (표준계약서 이미지 기반)

사용자께서 제공해주신 계약서 이미지에는
아래와 같은 조항이 명확히 반영되어야 이상적입니다.

✔ 계약기간, 보증금, 월세 등 필수 항목 정확 기재
✔ 계약일자와 임대인·임차인 도장(전자서명도 가능)
✔ 특약란에 명확한 문장 삽입 (의미 모호한 문구 지양)
✔ 임대인 신분증 또는 위임장 확인 (대리계약 시)
✔ 중개사 사무소명, 등록번호, 대표자 이름 정확히 기재

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✅ 6. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 계약서에 도장 안 찍으면 무효인가요?

→ 법적으로는 유효할 수 있으나, 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다.
서명 또는 인감날인 필수!

Q. 전자계약서도 사용 가능한가요?

→ 예. 정부 전자계약 플랫폼(e-계약서) 또는 공인중개사 전자서명 플랫폼을 통해 법적 효력 발생합니다.

Q. 중개사가 표준계약서를 쓰지 않으려 하면?

→ 강력히 요청하세요. 국토부 표준계약서는 중개사무소에서도 사용을 권장받는 문서입니다.

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✅ 마무리: 계약서 한 장이 당신의 수천만 원을 지킵니다

계약서를 어떻게 작성하느냐에 따라
보증금을 되찾느냐, 잃느냐가 결정됩니다.

특히 2025년 현재, 전세사기 위험이 높아진 상황에서
계약서 조항은 곧 보증금의 보험이자, 법적 무기입니다.

✔ 계약서 작성 전 반드시 ‘표준임대차계약서’ 사용
✔ 특약란에는 수선·해지·보증금 반환 관련 보호 조항 삽입
✔ 서명·도장·등기부 확인 등 절차를 철저히 지켜야 안전합니다.

이 글을 읽은 여러분은 이제,
계약서 한 장도 임차인의 권리를 지키는 무기로 만들 수 있습니다.