전세 계약 전 필수! 집주인 보증사고 이력 확인하는 법 (2025)

전세 계약 전 필수 확인!

집주인 진위 확인법과 보증사고 이력 조회법 (2025년 완전 가이드)

전세 계약은 인생에서 가장 큰 돈이 오가는 거래 중 하나입니다.
하지만 최근 몇 년간 깡통전세, 보증금 미반환 사고가 급증하면서,
전세 계약 전 ‘집주인이 믿을 만한 사람인가’를 확인하는 것이
더 이상 선택이 아닌 필수 안전장치가 되었습니다.

2025년부터는 제도가 바뀌어,
세입자가 집주인 동의 없이도 집주인의 전세 보증사고 이력, 다주택 여부 등을 직접 조회할 수 있게 되었습니다.
오늘 이 글에서는 이 제도의 핵심 정보와 조회 방법,
실제 사용 시 주의사항까지 전부 알려드리겠습니다.

 

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✅ 2025년부터 시행된 핵심 제도 변화

국토교통부는 2025년 5월 27일부터
‘임대인 정보조회 제도’를 전면 확대 시행했습니다.

이제는 공인중개사를 통해 계약 의사가 있다는 사실을 증명하면
임대인(집주인)의 동의 없이도 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다:

• ✅ 집주인의 전세보증금 반환보증 사고 이력
• ✅ 다주택자 여부
• ✅ 보증보험 가입 불가 여부
• ✅ HUG·SGI 가입 거절 사유

이 제도는 전세사기 예방과 보증금 손실 방지를 위해 마련된 정책으로,
특히 청년 1인 가구, 신혼부부, 사회초년생들에게 강력히 추천되는 기능입니다.

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🧠 왜 ‘집주인 정보 조회’가 중요한가?

1. 전세사기 예방

보증금을 돌려주지 못할 가능성이 높은 집주인을 사전에 차단할 수 있습니다.

2. 깡통전세 위험 차단

다주택자이거나 기존에 보증사고가 있던 집주인은 위험도가 높습니다.

3. 보증보험 가입 거절 사유 확인

보증보험에 가입할 수 없는 주택은 전세 계약을 피하는 것이 안전합니다.

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✅ 집주인 진위 확인법 (실명·실소유 여부 검증)

아래는 계약 전에 해당 집주인이 실제 소유자인지 확인하는 3단계 방법입니다.

📍 1단계: 등기부등본 열람

• 정부 24 (www.gov.kr) 또는 대법원 인터넷 등기소 이용
• 주소 입력 후 소유자, 근저당, 가압류 내역 확인
• 등기부등본상의 소유자 명의 = 계약서 명의가 일치해야 합니다.

📍 2단계: 주민등록등본 비교

• 전입예정지에 실제 집주인이 거주하는지 확인 가능
• 타인 명의임에도 대리 계약한 경우는 사문서위조 등 형사 문제 가능성 있음

📍 3단계: 스마트폰 앱 ‘정부24’ 이용

• ‘주민등록 전입세대 열람’ 메뉴 클릭
• 세대주 정보, 소유자 명의, 전입 예정 세대 파악 가능

💡 계약 전 확인하면 추후 분쟁 발생 시 법적 우위를 확보할 수 있습니다.

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✅ 집주인 보증사고 이력 조회 방법 (2025년 최신 기준)

📌 1. 오프라인 방법 (가장 권장됨)

1. 공인중개사에게 계약 의사 확인서 발급 요청
2. 해당 확인서를 지참하고 HUG(주택도시보증공사) 지사 방문
3. 신분증 제시 후 정보 조회 요청
4. 사고 이력, 다주택 여부, 보증보험 가입 이력 확인 가능

📢 집주인 동의는 불필요합니다. 공인중개사의 서명만 있으면 충분합니다.

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📌 2. 온라인 방법 (모바일 앱 이용)

국토부에서 운영하는 **‘안심전세 앱’**을 통해 집주인 정보를 조회할 수 있습니다.

주요 기능:

• 전세사기 이력 확인
• 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
• 다주택자 여부
• 집주인 신용정보 등록 여부

👉 이용 절차

1. 안심전세 앱 설치
2. 본인인증 진행
3. 집 주소 입력
4. 중개사 확인서 이미지 업로드
5. 정보 열람 가능

📱 안드로이드 및 iOS 모두 지원되며,
2025년부터는 HUG·SGI·HF 통합 연계 기능까지 제공되어 정확도가 높아졌습니다.

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⚠️ 조회 시 유의사항

1. 공인중개사 확인서 반드시 필요
   → 허위 계약서나 자체 작성한 계약서는 인정되지 않음
2. 조회 가능 기간 제한
   → 계약일 또는 전입일 기준 3개월 이내만 조회 가능
3. 집주인이 법인일 경우 별도 절차 필요
   → 법인 등기부등본, 사업자등록증 등 확인 필요
4. 정보는 실시간이 아니므로 수일 전 데이터일 수 있음
5. 보증사고 이력이 있다고 반드시 전세사기라는 뜻은 아님
   → 사고 사유, 보증금 반환 이행 여부 등을 함께 확인해야 함

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💬 실제 사례로 이해하기

🧑‍🎓 사례 1 – 대학생 임차인 A씨

• 서울에서 반지하 전세 계약 예정
• 등기부등본 확인하니 소유자는 아버지, 계약자는 아들
• 중개사를 통해 계약 의사 확인서 받고 HUG에서 조회
  → 과거 동일 주소에서 보증사고 2건 확인됨
  → 계약 포기 후 다른 집으로 이동

👩‍💼 사례 2 – 사회초년생 B씨

• 오피스텔 전세 계약 직전, 안심전세 앱으로 조회
• 다주택자에 보증보험 가입 거절 이력 확인
  → 보증보험 가입 불가 안내 받아 보증금 조정 후 재계약

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✅ 마무리: 전세 계약은 정보력 싸움입니다

이제는 단순히 ‘집만 마음에 들면 된다’는 시대가 아닙니다.
집주인의 정보, 사고 이력, 보증 가능 여부까지 직접 확인하고 계약을 진행해야
보증금 수천만 원을 지킬 수 있는 시대입니다.

2025년 시행된 임대인 정보조회 제도는
이러한 정보를 누구나 쉽게, 무료로 확인할 수 있게 도와주는 제도입니다.

📌 지금 전세를 알아보고 있다면?
👉 중개사에게 계약 의사 확인서를 요청하세요.
👉 HUG 또는 안심전세 앱으로 집주인 정보를 직접 확인하세요.

이 한 번의 확인이, 당신의 수천만 원을 지켜줍니다.