전세 재계약 시 올려준 보증금, 확실히 보호받는 법

 

전세 재계약 또는 임대차 중도에 보증금을 증액할 경우, 기존 보증금은 확정일자나 전세권설정등기를 통해 어느 정도 보호받을 수 있지만, 증액된 보증금은 별도의 조치를 취하지 않으면 보호받기 어렵습니다. 2025년 최신 기준에 따르면, 증액 보증금에 대해 ‘변경계약서’를 새로 작성하고 확정일자를 다시 받아야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 특히 전세권설정을 이미 해두었다면 등기변경 여부를 먼저 점검하고 추가 계약을 반영해야 합니다. 이 글에서는 임차인이 중간에 올려준 보증금을 안전하게 지키기 위한 절차와 팁을 자세히 안내합니다.

 

중간에 올려준 전세보증금, 확실하게 보장받는 방법

 

전세 시장이 불안정해지고 보증금 규모가 점차 커짐에 따라, 임대차 계약 도중 보증금 증액이 이루어지는 일이 빈번해졌습니다. 하지만 이렇게 중간에 올려준 보증금은 단순히 계약서 상의 금액만 바꾼다고 해서 자동으로 보호받는 것이 아닙니다. 많은 임차인들이 "이미 확정일자 받아놨는데 괜찮지 않을까?" 하고 방심하다가 보증금을 돌려받지 못하는 사태에 직면하곤 합니다.

2025년 기준, 정부는 임차인의 권리를 더욱 보호하기 위해 법제도 정비를 진행하고 있지만, 현실적으로는 보증금 증액 시 ‘변경계약서’ 작성과 ‘확정일자 재부여’ 또는 ‘전세권 설정등기 변경’ 등 적극적인 조치가 필요합니다. 그렇다면 중간에 올려준 보증금을 지키려면 어떻게 해야 할까요?

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1. 중간 보증금, 왜 따로 조치가 필요할까?

보증금이 처음보다 인상된 경우, 기존의 확정일자나 전세권 설정이 보증금 전액을 보호하지 못할 수 있습니다. 확정일자는 신청 당시 계약서에 기재된 금액 기준으로만 효력을 가지며, 변경된 금액은 별도의 확정일자를 받아야 보호 범위에 포함됩니다.

🔍 중요 포인트: 단순히 기존 계약서에 보증금 금액을 수정하거나 덧쓰기 하는 경우, 증거 능력도 떨어질 뿐 아니라 법적으로 인정받지 못합니다.

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2. 변경계약서 작성이 핵심

변경계약서란 기존 임대차계약의 일부를 수정하여 체결하는 새로운 문서로, 보증금 증액과 같은 중요한 변화가 발생했을 때 반드시 작성해야 합니다.
작성 시 아래 내용을 포함해야 합니다:

• 임대인과 임차인의 인적사항
• 기존 계약과의 연속성 명시
• 변경된 보증금 및 그 사유
• 변경 후 계약기간
• 임대인의 서명 및 날인

변경계약서를 작성했다면 반드시 확정일자를 다시 부여받아야 합니다. 기존 확정일자는 구 계약 기준이기 때문에 변경된 금액을 보호하지 못합니다.

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3. 확정일자 재부여 vs 전세권 설정등기 변경

중간 보증금을 안전하게 보호하기 위해 임차인이 선택할 수 있는 방법은 다음 두 가지입니다.

✅ 확정일자 재부여

변경계약서를 가지고 주민센터나 정부24를 통해 확정일자를 새로 부여받으면 됩니다. 수수료는 600원 수준이며, 간편한 절차로 많은 임차인들이 선호합니다. 다만, 대항력 확보를 위해서는 실거주(전입신고)가 유지되고 있어야 하며, 보증금이 고액일 경우 경매 시 보호 한도에 제한이 있습니다.

 

✅ 전세권 설정등기 변경

이미 전세권 설정등기를 해둔 상태라면, 등기부등본의 전세금 액수를 수정하는 절차를 추가로 진행해야 합니다. 이 경우 법무사를 통해 등기 변경 신청을 하며, 일정 수수료가 발생합니다. 하지만 이렇게 하면 전체 보증금(기존+증액분)에 대해 경매 우선변제권을 확보할 수 있어 훨씬 강력한 보호가 가능합니다.

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4. HUG 전세보증금 반환보증 활용법 (2025년 기준)

보증금 반환이 불확실하거나 임대인의 재정 상태가 좋지 않을 경우, 전세보증금 반환보증보험(HUG) 가입을 통해 안전망을 마련할 수 있습니다. 단, HUG는 보증금 전액이 확정일자 및 전입신고로 보호되고 있어야 하며, 중간 보증금 증액 시 별도 재계약서 및 확정일자 서류 제출이 요구됩니다.

📌 HUG 조건 요약

• 보증금 총액이 기준 이하일 것 (2025년 수도권 기준 약 7억 원 이하)
• 전입신고 및 확정일자 완료
• 임대인 동의 필요 없음 (임차인 단독 신청 가능)

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5. 자주 발생하는 실수와 피해 사례

❌ 계약서 위에 금액만 수정

가장 흔한 실수 중 하나는 기존 계약서의 보증금 부분을 단순히 지우고 새로운 금액을 기입하는 것입니다. 이런 경우, 문서의 진정성이 떨어져 법적 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있으며, 확정일자도 원계약 기준으로만 효력을 가집니다.

 

❌ 변경계약서 작성 후 확정일자 누락

변경계약서를 작성했음에도 확정일자를 새로 받지 않아, 증액분이 보호받지 못하는 사례가 많습니다. 계약서를 작성한 날로부터 바로 확정일자를 신청해야 보호 개시일이 빠르게 설정됩니다.

 

❌ 임대인 동의 없이 전세권 설정 시도

전세권 설정은 등기부에 기입되는 물권적 권리이므로 반드시 임대인의 서명과 동의가 필요합니다. 이를 무시하고 단독으로 신청하면 거부되거나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

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6. 중간 보증금 안전하게 지키는 정석 절차

단계	내용
1단계	기존 계약서는 원본 그대로 보관
2단계	변경계약서 별도 작성 (증액 내용 포함)
3단계	변경계약서에 확정일자 다시 받기
4단계	전세권 설정 시, 등기 내용 수정
5단계	HUG 보증보험 갱신 또는 신규 신청

 

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결론: 증액된 보증금도 전략적으로 지켜야 한다

보증금은 임차인의 전 재산일 수 있습니다. 처음 계약서만 믿고 안일하게 대응하면, 나중에 **“추가로 올려준 돈은 보호 못 받습니다”**라는 말에 분노와 허탈함을 느낄 수 있습니다. 특히 최근 몇 년 사이 전세사기 및 깡통전세 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, 세입자의 철저한 대비가 무엇보다 중요해졌습니다.

중간에 올려준 보증금까지 지키고 싶다면, 반드시 계약서 변경 + 확정일자 재신청 또는 전세권 설정등기 변경을 실행하세요. 그리고 이 모든 과정을 꼼꼼히 문서화하고, 증빙자료를 보관하는 것이 훗날의 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.