전셋집 하자 발생 시 수리비, 임대인 vs 임차인? 정확한 기준은 이것!

전셋집이나 월셋집에 거주하는 동안 발생하는 하자에 대해 수리비를 누가 부담해야 하는지에 대한 분쟁은 매우 흔합니다. 2025년 기준 민법 제623조에 따르면 임대인은 임대차 기간 중 주택을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 즉, 기본적으로 수리비는 임대인의 책임입니다. 하지만 사소한 고장이나 세입자의 과실로 인한 파손일 경우, 임차인이 책임을 질 수 있습니다. 본 글에서는 실제 사례와 함께 어떤 경우에 집주인이, 또 어떤 경우에 세입자가 수리비를 부담해야 하는지에 대해 명확하게 구분하고, 계약서 작성 시 주의해야 할 특약 사항까지 구체적으로 안내합니다.

 

전월셋집에 생긴 하자, 수리비는 누가 부담할까?

전세나 월세 계약을 체결하고 입주한 후, 갑작스럽게 발생한 고장이나 하자.
수도꼭지가 새거나, 전기 시설이 고장 났다든지, 천장에서 누수가 생긴다면 당황스럽기 마련입니다.
이럴 때마다 임차인(세입자) 입장에서는 가장 먼저 떠오르는 질문이 있죠.
“이 수리비, 내가 내야 하는 걸까? 아니면 임대인(집주인)이 부담해야 하나?”

이 글에서는 2025년 기준 최신 민법 해석과 대법원 판례, 그리고 실제 전월세 계약서 상 특약사항을 바탕으로
**‘하자 수리비는 누구의 책임인지’**를 명확하게 알려드립니다.
실제로 많은 분쟁이 발생하는 영역인 만큼, 꼭 알고 계셔야 하는 핵심 상식입니다.

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1. 전셋집 하자, 누가 수리비를 내야 하나요?

전셋집이든 월셋집이든, 입주 후에 발생하는 고장이나 하자는 흔합니다.
이러한 하자의 수리비는 통상적으로 ‘누가 책임져야 하느냐’에 따라 나뉘는데, 기본 원칙은 이렇습니다.

• 임대차계약서 상에 특약이 없다면, 기본적으로 ‘집의 시설과 설비의 고장은 임대인의 책임’입니다.
• 다만, 임차인의 과실로 인해 발생한 고장이거나, ‘일반적인 사용 중 마모’에 해당한다면 임차인이 부담합니다.

이는 민법 제623조에 명확히 규정되어 있습니다.
임대인은 임대 목적물을 계약 기간 동안 사용·수익할 수 있도록 유지해야 할 의무가 있으며,
그에 따른 유지·수선비용은 원칙적으로 임대인의 몫입니다.

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2. 민법 제623조와 대법원 판례로 보는 기준

2-1. 임대인의 유지·보수 의무란?

민법 제623조는 이렇게 말합니다:

“임대인은 목적물의 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다.”

이는 집의 주요 구조나 기본 설비에 문제가 생겼을 경우, 임대인이 책임지고 수리해야 한다는 뜻입니다.
예를 들어:

• 수도관 누수
• 전기배선 불량
• 난방기기 고장
• 방충망 파손 등은 전형적으로 임대인의 수리 책임입니다.

2-2. 대법원 판례 사례

대법원은 다수의 판례에서 임차인이 정상적인 사용을 했음에도 고장이 발생했다면, 그 수리비는 임대인이 부담해야 한다고 판시했습니다.

예)
▶ 에어컨이 노후되어 고장이 났고, 임차인이 별다른 손상을 준 사실이 없다면 임대인이 교체 비용을 부담해야 한다.
▶ 세입자가 아무런 과실 없이 수도관에서 누수가 발생했다면, 이 역시 임대인이 수리 책임을 져야 한다.

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3. 자주 발생하는 수리 항목별 책임 구분

3-1. 수도, 전기, 가스 고장

노후로 인한 고장은 대부분 임대인 책임입니다.
특히 배관, 전기 콘센트, 누전, 누수 등은 구조적 문제일 가능성이 높습니다.
다만, 임차인이 세게 잡아당겨 수도꼭지를 부러뜨렸다거나, 잘못된 전기 사용으로 합선을 유발한 경우는 임차인 책임입니다.

3-2. 도배, 장판, 방문 등 내장재 마모

• 계약서에 ‘기존 상태 그대로 유지’ 특약이 없다면, 도배·장판은 정상적인 마모로 간주하여 임대인이 교체하는 게 일반적입니다.
• 그러나 반려동물이 긁어 찢어놓은 도배지, 물건 옮기다 찢어진 장판 등은 임차인의 과실로 판단되어 임차인 부담이 됩니다.

3-3. 세입자 과실로 인한 파손

• 아이가 유리창을 깨뜨린 경우
• 전열기기를 무리하게 사용하다 합선이 발생한 경우
• 실수로 벽에 큰 구멍을 낸 경우 등은 모두 임차인이 수리비 부담 주체입니다.

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4. 계약서 특약사항은 무엇보다 중요합니다

법적으로는 임대인의 책임이더라도, 실제 계약서에는 ‘특약’으로 조정되는 경우가 많습니다.
예를 들어 이런 문구가 있다면요?

“집의 소소한 수리비용(10만 원 미만)은 임차인이 부담한다.”

이런 특약이 계약서에 명시되어 있다면, 민법보다 우선 적용될 수 있습니다.
2025년 현재 표준임대차계약서에도 선택적 특약란이 있으며, 수리 책임을 명확히 하기 위해 대부분 계약서에 별도로 기재합니다.

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5. 하자 발생 시 올바른 수리 절차는?

문제가 생겼다면 감정에 앞서 차분하게 절차대로 대응하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.

1. 사진 및 영상으로 하자 부분 기록
   • 스마트폰으로 하자 부위를 촬영하고, 날짜를 명확히 표시해 둡니다.
2. 문자나 이메일로 집주인에게 통보
   • 구두 통보는 증거로 인정되기 어렵기 때문에, 반드시 기록이 남는 방식 사용.
3. 수리 전 사전 동의 여부 확인
   • 비용이 클 경우, 사후 정산이 어려우니 반드시 동의 여부 확인 후 진행.
4. 견적서, 영수증 등 보관
   • 추후 분쟁 시 핵심 자료가 됩니다.

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6. 분쟁이 발생했을 때 대처법

2025년 기준으로, 전월세 관련 하자 분쟁이 발생했을 경우 다음 기관을 통해 조정받을 수 있습니다.

• 대한법률구조공단 (www.klac.or.kr)
• 한국소비자원 하자보수센터
• 서울시 임대차분쟁조정위원회
  → 무료 조정 가능 (단, 양측 모두 출석해야 유효)

대부분의 분쟁은 사진, 견적서, 문자기록 등으로 쉽게 해결되지만, 큰 비용이 오가는 경우 법적 판단이 필요합니다.

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7. 세입자가 반드시 기억해야 할 수리비 체크리스트 ✅

✔ 계약서 특약 확인했나요?
✔ 입주 전 상태를 사진으로 기록했나요?
✔ 하자 발생 시 바로 문자/이메일로 통보했나요?
✔ 수리 전 집주인에게 동의를 받았나요?
✔ 견적서 및 영수증을 잘 보관했나요?
✔ 임차인의 과실이 아닌 것을 증거로 남겼나요?
✔ 분쟁 시 중재기관에 문의할 준비가 되었나요?

 

✅ 전·월셋집 하자 수리비 부담 체크리스트

구분	체크 항목
1. 계약 전	계약서에 ‘하자 수리 관련 특약사항’이 포함되어 있는지 확인했는가?
	특약사항에 수리비 한도 (예: 10만원 미만 임차인 부담) 내용이 명확히 기재되어 있는가?
	기존 시설물 상태를 사진이나 영상으로 기록했는가?
2. 입주 직후	도배, 장판, 보일러, 콘센트 등 주요 항목 작동 여부를 점검했는가?
	하자가 의심되는 부분은 즉시 임대인에게 알렸는가?
3. 하자 발생 시	하자 부위를 스마트폰으로 촬영해 날짜와 위치를 명확히 기록했는가?
	집주인에게 문자, 이메일 등으로 통보하고 회신을 받았는가?
	수리 전 반드시 집주인의 동의를 받았는가? (비용 크면 특히 중요)
	견적서, 수리 영수증 등 관련 자료를 모아 보관했는가?
4. 수리비 정산 시	임차인 과실 유무에 따라 수리비 부담이 적절히 배분되었는가?
	분쟁이 있을 경우, 임대차분쟁조정위나 법률구조공단에 문의했는가?
5. 이사 전 정리	계약 해지 전, 수리비 미정산 항목이 남아있지 않은가?
	퇴거 시 임대인과의 점검 결과를 서면 또는 메시지로 확인받았는가?