전세 계약 종료 시 꼭 알아야 할 절차와 꿀팁

 

전월세 계약 종료 시 꼭 챙겨야 할 모든 것: 이사 전 필독 체크리스트

 

전·월세 계약이 끝날 무렵, 우리는 대부분 ‘보증금 돌려받기’에만 집중합니다. 하지만 실제로는 이사, 전입신고, 확정일자, 원상복구, 수리비 분쟁 등 수많은 행정적·법적 절차가 얽혀 있습니다. 사전에 준비하지 않으면 불필요한 비용이나 소송으로 이어질 수 있기에, 이번 글에서는 전월세 계약 종료 시 반드시 확인해야 할 사항들을 체계적인 체크리스트 형식으로 소개합니다.

1. 계약 종료 전 꼭 해야 할 사전 준비

전세든 월세든 계약이 끝나기 2~3개월 전에는 집주인에게 이사 의사를 통보해야 합니다. 이는 단순한 예의 차원을 넘어, 보증금 반환이나 새로운 세입자 입주 조율에 필수적인 절차입니다. 특히 부동산 중개사를 끼고 계약한 경우, 이사일 조율과 계약 연장 여부에 따라 중개수수료 부담 문제도 발생할 수 있습니다. 따라서 가급적 조기 통보가 필요하며, 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 전달해야 나중에 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

2. 확정일자와 전입신고는 이사 전 필수

전입신고는 단순히 행정상의 절차가 아닙니다. 임차인의 우선변제권을 보호받기 위한 핵심 요건이기 때문입니다. 전입신고 후 주민센터에서 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 두 가지 절차가 모두 완료되어야만 해당 주택이 경매나 압류될 때 보증금을 일정 부분 우선적으로 보호받을 수 있습니다.

2025년 현재도 온라인 정부24(www.gov.kr) 또는 관할 동주민센터에서 전입신고 및 확정일자 신청이 가능합니다. 확정일자 수수료는 600원으로 매우 저렴하지만, 보증금 규모가 크거나 집주인의 채무가 많다면 수백만 원~수천만 원을 지킬 수 있는 매우 중요한 보험이라 할 수 있습니다.

3. 보증금 반환을 위한 원상복구의 중요성

보증금 반환의 전제 조건은 '집을 임대 당시 상태로 돌려놓는 것'입니다. 예외는 없고, 구두 약속도 소용 없습니다. 계약서에 별도 특약이 없는 한, 세입자는 벽지, 장판, 조명 등 변경한 부분은 원상복구를 해야 합니다.

예를 들어 LED 조명을 달았다고 해도, 기존 조명을 보관하지 않고 폐기했다면 손해배상을 청구당할 수 있습니다. 특히 도배·장판의 경우 통상 수명(도배 2년/장판 5년)이 경과되었는지 확인하고, 필요시 집주인과 협의가 필요합니다.

4. 수리비용 분쟁, 어떻게 해결하나?

냉장고, 보일러, 수도시설 등 노후로 인해 생긴 고장은 대부분 집주인의 부담입니다. 하지만 세입자의 고의나 중대한 과실로 인한 파손이라면, 임차인이 수리비를 부담해야 합니다. 문제는 대부분 이 둘의 경계를 가늠하기 어렵다는 것입니다.

가장 좋은 방법은 고장 당시 사진과 동영상으로 상태를 기록하고, 반드시 집주인에게 먼저 알리는 것입니다. 그리고 수리 전 반드시 승인을 받아야 합니다. 구두 승인만으로는 나중에 입증이 어려우므로 카카오톡, 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 승인을 받아야 합니다.

5. 기존 계약서와 특약 사항은 절대 버리지 말 것

이사 당일, 양측이 계약서를 다 갖고 있지 않아 혼란이 생기는 경우가 많습니다. 특히 2년 전 계약 내용이 기억나지 않거나, 보증금·입주 조건이 바뀌었음에도 새로운 계약서를 쓰지 않은 경우 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

계약 종료 전 반드시 기존 계약서를 촬영하여 디지털 파일로 보관하세요. 이는 추후 소송이나 보증금 미반환 등의 분쟁이 발생했을 때 법적 증거로 활용할 수 있습니다. 특히 ‘보증금 반환 날짜’, ‘특약 사항’, ‘원상복구 범위’ 등이 기재된 부분은 별도로 체크해 두세요.

6. 이사 후 보증금 반환 절차는?

이사를 마치고 나면, 집주인은 통상적으로 1~2일 이내에 집 상태를 확인한 후 보증금을 반환합니다. 하지만 다음 세입자가 정해지지 않았거나, 집 상태에 불만이 있다며 보증금 일부를 차감하려는 경우가 발생할 수 있습니다.

이럴 때는 먼저 협의를 시도하되, 보증금 반환이 지연되면 내용증명 발송과 함께 지급 명령 또는 민사소송 절차를 통해 대응할 수 있습니다. 2025년 현재도 임차권등기명령제도를 통해 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우, 해당 집에 '내 돈 못 돌려줌'이라는 표시를 등기부등본에 남길 수 있습니다.

7. 이사 전 날 해야 할 최종 체크리스트

• 계약 만료 2~3개월 전 이사 의사 통보
• 새 집 전입신고 및 확정일자 신청
• 기존 계약서와 특약사항 디지털 보관
• 원상복구 공사 완료
• 집주인과 사전 입회 후 집 상태 확인
• 보증금 반환 일정 서면 합의
• 이사 후, 보증금 미지급 시 대응 절차 확인

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마무리하며: “전세 사기의 시대, 작은 체크리스트 하나가 수천만 원을 지킵니다.”

2025년에도 여전히 전세보증금 반환 분쟁은 끊이지 않고 있으며, 정부의 '전세사기 특별법'도 제한적일 수밖에 없습니다. 결국 자신의 보증금은 사전 준비와 꼼꼼한 체크리스트로 지키는 것이 가장 현실적인 방법입니다.

위에서 제시한 내용을 기반으로 ‘전월세 종료 시 필수 체크리스트’를 하나씩 따라간다면, 누구든지 보증금을 안전하게 돌려받고 깔끔하게 새로운 이사를 시작할 수 있습니다.

 

 

✅ 전월세 계약 종료 시 필수 체크리스트

1. 이사 의사 통보

• 계약 종료 2~3개월 전 집주인에게 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 이사 의사 전달
• 중개사 통해 계약한 경우 중개수수료 협의 여부 확인

2. 전입신고 및 확정일자 처리

• 이사 전 새로운 주소지로 전입신고 완료
• 전입신고 후 관할 주민센터에서 확정일자 필수 등록 (600원 수수료)
• 온라인 신청은 정부24(www.gov.kr)에서 가능

3. 기존 계약서 및 특약사항 관리

• 원본 계약서 스캔 또는 스마트폰 촬영하여 보관
• 보증금, 특약사항, 원상복구 조항 등 주요 항목 체크
• 변경된 보증금이 있을 경우 변경계약서 별도 작성

4. 원상복구 및 수리 준비

• 도배, 장판, 조명 등 변경한 부분은 원상복구 완료
• 보일러, 전등 등 고장 시 수리 전 사진 촬영 후 집주인에 통보
• 수리비 부담 주체를 두고 분쟁 발생 시 카톡/문자 기록 확보

5. 입주 전 확인 및 인수인계 준비

• 집주인과 사전 협의하여 집 상태 점검 일정 확정
• 입주 전 사진·동영상으로 실내 상태 기록
• 열쇠, 도어락 비밀번호 등 인수인계 내역 문서화

6. 보증금 반환 절차

• 집주인에게 반환 일정 및 계좌 정보 서면으로 전달
• 보증금 일부 차감 시 반드시 항목 명시 요청
• 반환 지연 시 ‘내용증명’ 또는 ‘지급명령 신청’ 준비

7. 추가 보호 조치 (분쟁 발생 시)

• 보증금 반환 지연 시 임차권등기명령 신청
• 집주인 동의 없이도 신청 가능 (법원 등기소)
• 반환 거부가 계속될 경우 민사소송 준비

8. 이사 날 체크리스트

• 짐 정리 전후 집 내부 사진 촬영
• 계약서 원본, 확정일자 서류, 주민등록등본 사본 지참
• 중개사 또는 집주인 입회하에 보증금 반환 서명 기록 남기기

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이 체크리스트는 2025년 최신 부동산 정책과 사례를 기반으로 작성되었습니다.
꼭 출력하거나 스마트폰에 저장해서 이사 당일까지 확인하면서 하나씩 체크해 주세요.