집주인이 보증금 안 줄 때? 확실하게 대응하는 법

 

 

임대차 계약이 끝났음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 미루거나 거절하는 사례가 늘고 있습니다. 이러한 상황에 놓인 세입자들은 법적으로 권리를 보호받을 수 있는 여러 절차를 밟을 수 있습니다. 본 포스팅에서는 내용증명부터 임차권등기명령, 보증금 반환소송까지 2025년 기준으로 실제 법률 적용 및 절차를 정리하고, 첨부된 사례를 토대로 구체적인 대응 전략을 안내합니다. 특히 세입자의 권리를 지키기 위한 핵심 체크포인트와 주의사항까지 총정리하여, 전세사기 피해 없이 안전하게 내 보증금을 돌려받을 수 있도록 도와드립니다.

 

임대인이 보증금을 안 줄 때, 절대 당황하지 마세요

전세 계약이 종료된 후, 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있습니다. 특히 2023년~2024년 부동산 시장의 침체로 인해 집이 잘 팔리지 않거나, 임대인의 재정 사정이 어려워지는 경우가 많아졌기 때문입니다. 이럴 때 “집이 나가야 보증금을 준다”는 집주인의 말을 믿고 가만히 있다가는, 수개월 동안 돈도 못 받고, 새로운 집도 못 구하는 상황에 빠질 수 있습니다.

보증금은 세입자의 권리이며, 계약 종료일 이후에는 법적으로 반환받아야 할 의무가 임대인에게 있습니다. 이제부터 보증금 반환을 거절하는 임대인에 어떻게 대응해야 할지 2025년 기준으로 차근차근 안내드립니다.

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1-1. 사례: 계약 만료 후에도 보증금을 미루는 임대인

실제 사례를 보면, 계약 만료일이 도래했음에도 “당장 돈이 없다”, “집이 안 나가서 줄 수 없다”는 이유로 보증금 반환을 미루는 임대인이 있습니다. 사진 속 사례에서도 계약 만료일이 지났음에도 6개월 동안 보증금을 주지 않아 세입자가 난처한 상황에 놓인 것이 보입니다.

이처럼 임대인의 일방적인 사정으로 인해 세입자가 경제적 손실을 입는 것은 명백한 불법이며, 법적으로 대응할 수 있습니다.

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1-2. 대응 1단계: 내용증명 발송하기

가장 먼저 할 일은 임대인에게 내용증명을 발송하여 보증금 반환 의사를 강력히 요구하는 것입니다.
내용증명에는 다음 내용을 포함하세요:

• 계약서 사본
• 계약 기간 및 보증금 명시
• 계약 종료일
• 보증금 반환 요청일
• 미지급 시 임차권등기명령 또는 소송을 예고하는 문구

내용증명은 향후 법적 절차를 진행할 때 중요한 증거가 되므로, 반드시 등기로 보내고 사본을 보관해두세요.

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1-3. 대응 2단계: 임차권등기명령 신청

내용증명을 보냈음에도 임대인이 반응하지 않거나, 여전히 버틴다면 다음은 임차권등기명령입니다.
이는 계약이 끝났음에도 보증금을 받지 못한 세입자가 법원에 신청하여 “나 이 집에서 나왔고, 아직 보증금 못 받았어요”라고 표시할 수 있는 제도입니다.

임차권등기명령의 장점은 다음과 같습니다:

• 임차인이 이사 가도 ‘대항력’ 유지 가능
• 확정일자를 가진 채 권리 보호 가능
• 집주인이 이의 제기하지 않으면 바로 등기됨
• 추후 보증금 반환 소송 시 강력한 증거 자료로 활용 가능

준비서류, 신청 절차 등은 위 이미지에 잘 정리돼 있으니 참고하시면 됩니다.

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1-4. 대응 3단계: 보증금 반환소송 제기

임차권등기명령 후에도 반환이 되지 않으면, 전세보증금 반환소송을 진행해야 합니다.
민사소송 절차는 평균 3~6개월이 소요되며, 소송에서 승소 시 법원 판결을 통해 임대인 자산에 대해 강제집행이 가능합니다.

이때 유의할 점은 변호사 선임 여부입니다. 사건이 단순하다면 본인이 소액민사소송으로도 진행 가능하지만, 금액이 크거나 임대인이 변호인을 선임할 경우 맞대응을 고려해야 합니다.

또한, 법무부가 운영하는 법률구조공단에서 무료 또는 저렴하게 상담을 받을 수 있습니다.

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1-5. 대응 전 반드시 준비해야 할 서류와 비용

• 계약서 원본
• 전입신고 및 확정일자 자료
• 보증금 계좌 내역
• 임대인의 주소와 연락처
• 통화 녹취, 문자 및 카카오톡 대화 내역
• 내용증명 발송 영수증
• 임차권등기명령 관련 서류
• 법원 제출용 인지세 및 송달료 등 (약 3~5만 원 예상)

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1-6. 임대인이 주장하는 ‘집이 나가야 보증금 반환’에 대한 반박

자주 듣는 임대인의 주장 중 하나는 “새 세입자 들어와야 보증금 돌려준다”는 것입니다.
그러나 이는 법적 근거가 없는 주장입니다. 민법 제635조에 따르면, 계약이 종료되면 즉시 보증금을 반환해야 할 의무가 임대인에게 있습니다.

세입자는 ‘새 세입자 구해올 의무’도 없고, 해당 주장이 받아들여질 경우 세입자의 권리를 침해하는 것으로 간주됩니다.

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1-7. 최종 수단: 강제집행과 경매

소송에서 승소하고도 임대인이 계속 반환을 거부하면 법원에 부동산 강제경매나 채권압류를 신청할 수 있습니다.
이는 가장 강력한 법적 조치이며, 임대인이 가진 부동산을 매각해 그 금액 중 보증금을 우선적으로 회수할 수 있습니다.

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1-8. 임대차 분쟁 예방을 위한 체크리스트

• 계약 시작 전: 전입신고, 확정일자 반드시 완료
• 계약 종료 전: 내용증명 미리 준비
• 이사 계획 시: 임차권등기명령 고려
• 계약서 특약사항: 보증금 반환 시기 명시
• 집주인 신용도 및 부동산 등기부 등본 사전 확인
• 보증보험 가입 여부 확인 (HUG, SGI)

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마지막으로, 세입자는 임대차보호법에 의해 법적 보호를 받고 있으며, 적절한 대응을 할 경우 보증금을 반드시 돌려받을 수 있습니다. 임대인의 사정에 휘둘리지 않고 권리를 당당히 요구하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

✅ 보증금 반환 분쟁 대응 체크리스트 (2025 최신판)

항목	내용
✅ 계약서 확인	계약 기간, 보증금, 임대인 정보 정확히 기재되어 있는지 확인
✅ 전입신고 및 확정일자	계약 직후 전입신고 + 확정일자 등록 완료 여부 확인
✅ 계약 종료일 도래	계약 기간이 만료되었고, 이사 예정일이 명확한지 점검
✅ 내용증명 발송	임대인에게 보증금 반환 요구 내용증명 발송 (등기우편 보관)
✅ 임차권등기명령 신청	내용증명에도 응답 없을 시 관할 법원에 임차권등기명령 신청
✅ 전출 신고 및 이사	임차권등기 완료 후 주소지 전출, 실제 이사 완료
✅ 보증금 반환 소송 검토	일정 기간 내 반환 불이행 시 민사소송 준비
✅ 강제집행 가능 여부	임대인 소유 부동산 확인 → 강제경매·채권압류 준비
✅ 모든 증거자료 정리	문자, 통화녹음, 계약서 사본, 은행 송금내역 등 정리
✅ 법률상담 활용	대한법률구조공단, 법률홈닥터, 시·군·구 무료상담 이용

 

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🔒 중요 참고 사항

• “집이 나가야 보증금 돌려준다”는 법적 효력이 없음
• ‘임차권등기명령’이 대항력 유지를 위한 핵심 조치
• 임대차보호법 개정사항(2024~2025) 반영하여 법원 절차 신속 진행 가능
• 확정일자 + 전입신고 + 임차권등기 → 3종 세트는 반드시 유지